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Superbonus 110%: prorogato al 2022

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La commissione Bilancio in Parlamento ha ufficialmente approvato un emendamento molto atteso da proprietari di immobili, amministratori di condominio, costruttori. Si è tornato, in questa sede, a parlare degli incentivi fiscali del Superbonus con i quali il Governo intende favorire l’efficientamento energetico, la prevenzione sismica e l’ammodernamento dell’arredo urbano. Trattandosi di misure ghiotte per molti ma, allo stesso tempo, burocraticamente complesse da portare a termine, era da tempo attesa la notizia ora confermata. Il Superbonus 110% è stato prorogato al 2022. Un’ottima notizia per chi pensava di essere “in ritardo con i tempi”.

Le varie istanze avevano richiesto una proroga delle scadenze, innanzitutto vista l’adesione più che positiva e partecipe da parte dei proprietari. Il pacchetto del Superbonus 110% prorogato al 2022 prevede infatti una serie di sgravi fiscali, di cui beneficiare indirettamente con un taglio spalmato delle tasse o direttamente con una cessione del proprio credito. Ha dettato il successo di questo progetto anche l’ampia platea di beneficiari, che esclude le attività commerciali ma include, fra i requisiti minimi, proprietari, condomini, associazioni e società sportive, cooperative.

Il Superbonus 110% è composto, a sua volta, dal pacchetto dell’Ecobonus e dal Sismabonus. Fra le questioni più discusse, l’accesso dei condomini a queste misure sul quale è dovuta intervenire più volte l’Agenzia delle Entrate. Ad esempio, in merito all’utilizzo dell’Ecobonus da parte di un condominio minimo. Oppure, riguardo la realizzazione di un cappotto interno in condominio sfruttando gli incentivi dell’Ecobonus. Un sistema, come detto, complesso che richiede l’assistenza di più professionisti di fiducia.

Proroga al 2022: le condizioni

A giustificare il fatto che il Superbonus 110% sia stato prorogato, l’ingente quantità di documentazione da produrre per accedere agli incentivi. Parliamo di progetti, asseverazioni e studi di fattibilità. Tutti atti rigorosamente firmati dai periti tecnici competenti da condividere con il proprio commercialista e la propria banca se si sceglie di cedere il proprio credito a un istituto bancario. Un sistema complesso ma mirato a scoraggiare o eventualmente scovare eventuali “furbetti”.

Proprio questa lungaggine burocratica aveva fatto demordere alcuni proprietari, preoccupati di non riuscire a ultimare nei tempi tutte le pratiche necessarie. La proroga al 2022 del pacchetto del Superbonus 110% è la notizia che questi “esclusi” stavano aspettando. Attenzione, però. Nell’emendamento approvato si specifica che gli ultimi 6 mesi del 2022 serviranno esclusivamente per ultimare i lavori. A partire, quindi, da luglio 2022, non saranno accettate nuove domande per gli sgravi.

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Definizione di condominio

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Spesso ci ritroviamo a parlare di norme, regole e leggi riguardanti il condominio. Prima di discuterne applicazione e interpretazioni, sarebbe però utile avere chiaro un quadro generico sull’argomento, a partire proprio dalla definizione di condominio. Cosa rende questo istituto così peculiare e perché si distingue da altri tipi di categorie abitative? Cominciamo col dire che il legislatore non ha fornito una definizione chiara e inequivocabile di condominio. Possiamo però ricavarne una a partire dai suoi principali elementi giuridici. Il punto dal quale partire è il Codice Civile.

In particolare, sappiamo che il condominio è disciplinato nel Libro III del CC dedicato alla proprietà, all’interno del Titolo relativo alla comunione dei beni. Questo ci fornisce un’importante indicazione per comprendere la natura miscellanea della sua definizione. Una primissima formula che possiamo quindi utilizzare descrive un condominio come una costruzione nella quale coesistono unità abitative di proprietà esclusiva di singoli e parti comuni in comproprietà fra di essi. Lo stesso non si potrebbe dire di un edificio le cui singole unità appartengano a un unico proprietario.

È per questo motivo che la costituzione di un condominio è automatica. Non è richiesta la presentazione di alcun documento, ma avviene in automatico nel momento in cui all’interno di un plesso viene venduta un’unità immobiliare mantenendo la proprietà distinta delle altre. In questo modo, si instaura direttamente anche il regime di comunione per tutte le aree considerate comuni di un condominio, elencate a titolo esemplificativo all’articolo 1117 del Codice Civile.

Quanti proprietari servono per rientrare nella definizione di condominio

Secondo quanto appena detto, rientra nell’istituto del condominio anche una semplice villetta divisa in due appartamenti la cui proprietà esclusiva sia di due soggetti distinti che però condividono accesso e utilizzo di parti comuni. Come, ad esempio, il cortile di accesso o il cancello automatico.  In tal senso, il numero minimo di proprietari richiesto per la costituzione automatica di un condominio è due.

Esiste poi una distinzione operata indirettamente dal Codice Civile per quanto riguarda il condominio e il condominio minimo. Quest’ultimo è sottoposto alle stesse leggi del condominio per quando riguarda la ripartizione delle spese per la manutenzione di aree comuni. La differenza da rilevare sta nel numero di proprietari coinvolti. Se all’interno di un edificio coesistono meno di 8 proprietari, si parla di condominio minimo. I condomini in questo caso non sono tenuti a registrare il codice fiscale del proprio condominio, né a dotarsi di un amministratore o di un regolamento. Fatto salvo il rispetto delle norme civilistiche.

Quando invece i proprietari sono più di 8 la legge impone che i condomini nominino un amministratore. Questa figura si occupa di gestire la contabilità e le manutenzioni. Il suo operato è comunque sottoposto al volere dell’assemblea condominiale, che è l’organo democratico nel quale si riuniscono tutti i proprietari. Se i condomini arrivano a 10, il Codice Civile prevede che ci si doti anche di un regolamento condominiale, nel quale votare con le dovute maggioranze norme riguardo la convivenza civile.

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Ecobonus nel condominio minimo: come accedere

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Gli sgravi fiscali garantiti dall’Ecobonus fanno gola a moltissimi proprietari. Il provvedimento inserito nel Decreto Rilancio permette di intraprendere grandi progetti di ristrutturazione in vista di un efficientamento energetico del proprio edificio. Da un lato, si vuole dunque investire in un sistema che riduca gli sprechi di energia, dall’altro si incentivano cantieri, lavori e opere in un settore già colpito dalla crisi. Molte sono però le discussioni rispetto alle misure dell’Ecobonus, che necessita di requisiti minimi specifici e di criteri di applicazione rigorosissimi. Parliamo oggi di un caso particolare. L’Ecobonus nel condominio minimo: è possibile accedervi? Entro che termini?

Innanzitutto, riprendiamo brevemente la definizione di condominio minimo. Sono così chiamati quegli edifici nei quali la proprietà è ripartita fra più soggetti, ma in numero inferiore a 8. Può rientrare in questa categoria, ad esempio, una villetta divisa in due appartamenti distinti e con due proprietari diversi. Al condominio minimo si applicano tutte le norme civilistiche riguardanti il condominio, fatta eccezione per l’obbligo di regolamento condominiale e amministratore che, in questo caso, non sussiste.

Sappiamo che l’Ecobonus 110% è accessibile ai condomini nella misura in cui gli interventi riguardino le parti comuni dell’edificio. Eppure, il pacchetto del Superbonus non è applicabile per gli interventi su parti comuni a unità immobiliari distintamente accatastate. Questo, sia che l’edificio abbia un unico proprietario, sia che valga la comproprietà di più soggetti. Cosa succede quindi nel caso del condominio minimo?

Condominio minimo ed Ecobonus: cosa dice il Decreto

È stata la stessa Agenzia delle Entrate a precisare, con la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, l’applicazione degli incentivi fiscali. Qui si legge esplicitamente che è possibile fare richiesta per l’Ecobonus nel condominio minimo, che rientra quindi fra i beneficiari. Del resto, la costituzione di un condominio avviene in automatico, quindi non sarà necessario né dimostrarne la titolarità né richiedere il proprio codice fiscale condominiale.

L’importante è che l’intervento riguardi una parte comune del condominio minimo. A tal proposito, si consulti l’elenco (non esaustivo, ma illustrativo) all’articolo 1117 sulle aree comuni. Nel caso in cui un condominio minimo sia sprovvisto di codice fiscale, può accollarsi la richiesta per l’Ecobonus anche un singolo condòmino, che dovrà però dimostrare che i lavori riguarderanno parti comuni. Ricordiamo che non solo gli impianti di riscaldamento, ma anche il suolo stesso, il tetto, il lastrico solare e la facciata rientrano fra le aree in comproprietà.

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Isolamento acustico in condominio

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Quando pensiamo a un condominio, non dobbiamo credere che i motivi di disturbo siano tutti legati a un comportamento indisciplinato degli altri proprietari. All’interno di un edificio convivono realtà assai diverse fra loro: famiglie con bambini piccoli, musicisti professionisti, locali in affitto ad attività commerciali, turnisti. Il problema più ricorrente fra queste categorie riguarda i rumori molesti in condominio. Abbiamo visto come superare la tollerabilità del suono costituisca un reato vero e proprio, ma ci sono alcuni casi in cui la soluzione migliore è trovare un compromesso di convivenza nell’isolamento acustico in condominio, anziché semplicemente protestare per abitudini diverse dalle proprie.

Molte famiglie, consapevoli di vivere una routine di suoni, ritmi e orari diversi dai propri dirimpettai, pensano all’isolamento acustico come una soluzione a liti condominiali su rumori molesti. Discorso tanto più valido per attività commerciali, come ad esempio una palestra in condominio che volesse tenere anche dei corsi serali con musica e movimento. A tal proposito, esistono anche lamine capaci di assorbire rumori da calpestio, da montare sul proprio pavimento per impedire che il rumore di passi, salti o pressioni continue disturbi il vicino del piano di sotto.

È bene innanzitutto fare una precisazione. I pannelli fonoassorbenti spesso venduti come potenziali alleati dell’isolamento acustico in condominio non hanno in realtà una funzione isolante. Si tratta piuttosto di un trattamento acustico per pulire il suono all’interno di una stanza, che però non impedisce ai rumori di viaggiare oltre il muro. Per isolare i rumori del proprio appartamento è necessario invece un intervento più complesso, che comprenda l’installazione di contropareti, pavimenti galleggianti e controsoffitto sospeso. Operazioni più invasive ma che possono finalmente riportare la pacifica convivenza all’ordine del giorno.

Prevenire meglio che litigare: perché scegliere l’isolamento acustico

Come abbiamo visto più volte, il regolamento condominiale può predisporre un determinato modo di utilizzare i beni comuni. In tal senso, l’amministratore, in quanto garante del rispetto del regolamento, può far valere le ragioni dei suoi rappresentati quando rumori molesti invadono le aree comuni. Se però la questione del disturbo riguarda due dirimpettai che, sfortunatamente, subiscono una costruzione vecchia e poco isolante, potrà muovere un’azione legale solo il singolo proprietario infastidito.

Come stabilito dal Codice Civile, all’articolo 844, le immissioni hanno una soglia di tollerabilità che però, nel caso dei rumori, non è facile valutare. È possibile rivolgersi a dei tecnici specializzati del Comune che registrino i decibel, provandone un’immissione continuativa e in orari inappropriati. Il caso più frequente, però, vuole che in tribunale giungano le sole testimonianze dei proprietari di casa. Ecco perché, per evitare procedimenti lunghi e capaci solo di inasprire i rapporti, molti proprietari optano per l’isolamento acustico in condominio. Un buon modo per prevenire, anziché curare.

A tal proposito un ulteriore consiglio va a chi è in procinto di acquistare un appartamento o prendere in locazione un’unità immobiliare. La fonoassorbenza e l’isolamento delle pareti sono dettagli che troppo spesso ci si dimentica di controllare ma che, nel vivere quotidiano, assumeranno un’importanza cruciale. Meglio informarsi prima.

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Modificare le parti comuni senza autorizzazioni: quando è possibile?

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I problemi delle aree comuni di un condominio non sono legati solo alla manutenzione o alla ripartizione delle spese per le riparazioni. Accade anche che un proprietario, ritenendo di averne il diritto, prenda decisioni e operi degli interventi in aree condivise dell’edificio senza chiederne prima l’autorizzazione all’assemblea. Un gesto che spesso nasconde un’assunzione di responsabilità e un intento migliorativo per il condominio, che però può scontrarsi con le norme civilistiche. Quando è possibile modificare le parti comuni senza autorizzazioni?

Ne abbiamo parlato, ad esempio, quando abbiamo ipotizzato il caso di un condomino che voglia abbellire le aiuole condominiali con piante e fiori. Ma può succedere anche quando si decida di aprire una finestra sulle scale poco illuminate o di arredare il pianerottolo con dei vasi. In linea di massima, il Codice Civile ci suggerisce che è possibile modificare le parti comuni senza autorizzazioni quando l’intervento

  • Non ne alteri la destinazione d’uso.
  • Non impedisca agli altri proprietari di farne parimenti uso.

Oltre all’articolo 1102, troviamo rifermento a interventi dei singoli condomini sulle parti comuni anche in tema di innovazioni condominiali. In tal caso, si tratta di interventi che alterano la natura materiale di un bene oppure la sua destinazione d’uso. La portata dei lavori richiede quindi l’approvazione preventiva in assemblea con maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio (articolo 1136).

Oltre ai limiti posti alle innovazioni, esistono anche dei divieti espliciti riguardo gli interventi per modificare le parti comuni senza autorizzazioni. Si tratta, ad esempio, di azioni che potrebbero compromettere la stabilità strutturale dell’edificio o il suo decoro architettonico. Un’interpretazione ampia che va, di fatto, valutata caso per caso.

Quando si può modificare le parti comuni senza approvazione?

In tal senso, è arrivata una risposta dalla Cassazione che aiuta, in parte, a far chiarezza su cosa sia permesso fare senza autorizzazione dell’assemblea e cosa no. L’orientamento della Corte si è mosso verso un’interpretazione estensiva dell’articolo 1102. Ciascuno ha il pieno diritto di apportare ogni modificazione che gli permetta di trarre maggior godimento dal bene comune. Posto, naturalmente, che non se ne modifichi la destinazione d’uso o che questo non comprima il diritto altrui.

Nel caso specifico, la Cassazione (sentenza n. 11145 del 2015) ha legittimato un condomino che ha allargato un passaggio pedonale di proprietà del condominio, rendendolo carrabile. Sulla scia di questa interpretazione, la Corte ha sottolineato che altri interventi assimilabili a questo sono da considerarsi permessi anche senza l’autorizzazione. Ad esempio, l’installazione di ulteriori luci sulle scale. Oppure l’apertura, con lo stesso scopo, di una finestra.

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Sismabonus nei condomini: come funziona e a chi spetta?

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Abbiamo a lungo parlato del Superbonus, il pacchetto di incentivi fiscali che per tutto il 2021 (e, probabilmente, oltre) accompagnerà la ristrutturazione di case, villette singole e condomini (con requisiti specifici riguardo i cappotti interni). All’interno di queste misure esiste una sessione dedicata all’efficientamento energetico degli edifici, l’Ecobonus 110%. Oggi parliamo nello specifico dell’altro blocco di sgravi fiscali previsti dal Superbonus: il Sismabonus. Che cos’è, come funziona e a chi spetta? È possibile utilizzare il Sismabonus nei condomini?

Il Decreto Rilancio 34/2020 ha istituito un pacchetto di misure per incentivare la ristrutturazione con interventi antisismici di edifici collocati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3. La differenza rispetto all’Ecobonus è il suo impiego tanto per unità abitative quanto per attività produttive. Questi sgravi fiscali sono relativi alle spese sostenute per interventi antisismici dal primo gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 e partono da un minimo del 50%. Da tenere presente che per ciascun immobile è fissato un tetto massimo di 96 mila euro di spese all’anno.

La detrazione verrà poi spalmata in cinque quote annuali di uguale importo. All’interno di queste spese sono da comprendersi anche interventi accessori di natura straordinaria e ordinaria, come la tinteggiatura, il rifacimento dei pavimenti, l’intonacatura. I professionisti incaricati di presentare il progetto dei lavori e di approvarne lo studio di fattibilità, valuteranno inoltre la portata dell’intervento. Se l’edificio ridurrà di una classe il proprio rischio sismico riceverà il 70% di sgravi fiscali. Con il miglioramento di due classi, l’importo sale all’80%.

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Chi ha diritto al Sismabonus?

Come spiega l’Agenzia delle Entrate, l’accesso agli incentivi fiscali del Sismabonus è consentito a tutti i contribuenti IRPEF e IRES. Non si parla solo di proprietari degli immobili, ma anche di «titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese». Parliamo, quindi, oltre che di proprietari e di nudi proprietari, di:

  • Titolari di diritti di usufrutto, uso, abitazione o superficie.
  • Locatari o comodatari.
  • Soci di cooperative.
  • Imprenditori con immobili adibiti ad attività produttive.
  • Istituti autonomi per le case popolari o enti con finalità assimilabili.
  • Cooperative di abitazione a proprietà indivisa.

Come usufruire delle agevolazioni nei condomini?

Lo sgravio fiscale può avvenire in tre modalità. I beneficiari possono scegliere di fruire direttamente della detrazione con uno sconto in fattura. In questo modo, il fornitore anticipa il pagamento dei corrispettivi nella percentuale rilevata dal progetto e recupererà in seguito queste somme con un credito d’imposta. In alternativa, è possibile cedere direttamente il proprio credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o cederlo a istituti bancari.

Quando gli interventi coperti dal Sismabonus nei condomini interessano delle parti comuni dell’edificio, la detrazione spetterà naturalmente ai singoli proprietari in funzione della quota di spese amministrative da lui sostenute. In sintesi, ciascuno riceverà lo sconto sulle proprie imposte in proporzione al suo peso iscritto nelle tabelle millesimali.

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Norme antincendio per autorimesse condominiali

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Le norme antincendio in condominio prevedono degli specifichi obblighi cui l’amministratore deve adempiere in termini di sicurezza e segnalazione del pericolo. Nel caso dei parcheggi coperti come le autorimesse, esistono però delle norme specifiche che implementano il generale sistema di sicurezza dell’edificio. Vediamo quali sono le norme antincendio per autorimesse condominiali e cosa deve fare un amministratore per non incedere in sanzioni o revoche della nomina.

Il testo legislativo cui fare riferimento è il DPR 151/2011. Qui si opera innanzitutto una catalogazione delle autorimesse in base alla loro dimensione. L’unità più piccola alla quale è imposto l’obbligo di controlli periodici e di attestazioni di sicurezza è di 300 metri quadri. Autorimesse condominiali dalla superficie inferiore non hanno quindi quest’obbligo.

Questo, naturalmente, non significa che non siano richieste precauzioni quando il garage coperto sia più piccolo, anzi. Sussistono le norme generiche sulla sicurezza antincendio di un’area comune dell’edificio: estintori, segnaletica, porte tagliafuoco. L’assemblea condominiale può inoltre deliberare dei provvedimenti aggiuntivi, la cui gestione verrà affidata all’amministratore. È a lui che spetta l’obbligo, in caso di superficie più ampia di 300 mq, di adeguare il parcheggio alle norme antincendio per autorimesse condominiali dotandole di CPI e di un impianto antincendio.

CPI e impianti a norma antincendio per le autorimesse

Il CPI è il certificato di prevenzione incendi. Si tratta di un documento rilasciato dal comando provinciale dei Vigili del Fuoco che attesta la sicurezza di un luogo in termini di segnaletica e dispositivi antincendio. Un CPI ha una validità di 6 anni, dimezzata a 3 nel caso in cui nel condominio fossero presenti anche altri impianti per i quali il CPI è obbligatorio.

Parliamo, quindi, di obbligo innanzitutto di estintori portatili adeguati alla classe di pericolo, di porte tagliafuoco con autochiusura e di impianti antincendio ad acqua e/o schiuma. Una delle parti più controverse delle norme antincendio riguarda la predisposizione di adeguate vie di fuga, spesso non compatibili con gli assetti decennali delle autorimesse. Rientrano fra gli obblighi anche l’impiego di materiali non combustibili di tipo R 90.

Naturalmente, la perizia verrà commissionata nel concreto a dei tecnici e al controllo dei VVF. Per presentare ai Vigili del Fuoco la Scia antincendio sono necessarie infatti le asseverazioni di un tecnico iscritto all’albo del Ministero degli interni (legge n. 818/84). La responsabilità di raccogliere la documentazione necessaria, provvedere al mantenimento delle norme di sicurezza e al controllo del corretto funzionamento dei dispositivi spetta però all’amministratore, incaricato di contattare i periti e consegnare tutta la documentazione richiesta.

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Decreto ingiuntivo condominiale: quando si può usare?

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Nel caso, purtroppo ricorrente, dei condomini morosi il compito di esigere il pagamento dei debiti spetta all’amministratore. Questo rientra esplicitamente fra i suoi obblighi, come l’articolo 1130 del Codice Civile specifica. Non riscuotere i contributi o meglio non mettere in atto tutte le azioni necessarie per la loro riscossione può essere causa di revoca della sua nomina. Fra le azioni previste vi è anche il decreto ingiuntivo condominiale, ossia il ricorso all’intervento dell’Autorità Giudiziaria. Ecco quando e come utilizzare questo strumento legale.

Il primo documento sul quale basarsi per poter parlare di un’azione legale da parte del condominio nei confronti di un moroso è il bilancio consuntivo del condominio. È l’amministratore a redigere questo atto che contiene tutte le uscite e le entrate per la manutenzione di un edificio. Il documento viene sottoposto all’assemblea condominiale e approvato a maggioranza, e ha quindi il potere di ufficializzare una situazione di credito del condominio. A tal proposito, vogliamo sottolineare che in questo caso è legittimo che l’amministratore fornisca informazioni sui pagamenti degli altri condomini, proprio per il carattere del bilancio discusso in assemblea.

L’approvazione del bilancio e, quindi, del debito, ne sancisce la decorrenza anche per quanto riguarda i tempi di prescrizione del credito di riscossione. A questo punto, la legge fornisce all’amministratore di condominio uno strumento legale per intimare il debitore al pagamento. Si tratta, appunto, del decreto ingiuntivo condominiale, ossia un ordine di pagamento che l’Autorità Giudiziaria fa al debitore per conto del creditore. Quando è possibile richiederlo? Quali sono le sue tempistiche?

Quando fare un decreto ingiuntivo condominiale

Questo strumento giuridico è disciplinato dall’articolo 63 delle Disposizioni attuative del Codice Civile. Il primo dato che emerge dalla lettura di questo articolo è che l’amministratore non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea. Essa ha già approvato lo stato di contabilità dell’edificio nel relativo bilancio, e il compito di riscossione è, come abbiamo visto, già insito fra gli obblighi dell’amministratore. Rivolgendosi al legale del condominio, questa figura quindi si appellerà direttamente al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo condominiale che sarà immediatamente esecutivo.

Questo decreto viene però successivamente comunicato al debitore con un’ingiunzione di pagamento. È da questo momento che scattano i 40 giorni per il debitore di informarsi con il proprio legale e, eventualmente, opporsi. Trascorsi questi giorni, al moroso non resterà che pagare poiché il provvedimento diventerà esecutivo, permettendo all’Autorità Giudiziaria interventi diretti sui suoi beni.

Ai 40 giorni si aggiungono, solitamente, altri 10 giorni di tempo concessi al debitore a partire dall’atto di precetto, l’ultima notifica inviata prima dell’esecuzione. Esecuzione che potrà avvenire, ad esempio, attraverso il pignoramento della casa in condominio (che, ricordiamo, non dispensa dal pagamento delle spese condominiali). Per quanto riguarda le tempistiche, tieni anche conto che l’amministratore è tenuto per legge ad agire contro un condomino moroso entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, quindi dall’approvazione del bilancio.

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Presidente di assemblea condominiale: chi è e cosa fa

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L’assemblea condominiale è il cuore della democrazia in condominio, nonché il luogo dove vengono discusse e approvate le principali decisioni riguardo la convivenza. Oltre al ruolo dell’amministratore di condominio, che convoca e redige i verbali della riunione, l’assemblea è spesso affidata anche alla gestione di un presidente di assemblea condominiale. Una figura che non è obbligatoria ma che può svolgere un importante ruolo di mediazione e non solo. Vediamo quali sono i suoi compiti e cosa dice la legge al riguardo.

La figura del presidente di assemblea condominiale era presente nel vecchio codice normativo prima che la Riforma del 2012 eliminasse ogni suo riferimento. Questo, però, non significa che la presidenza dell’assemblea sia esclusa a priori. La giurisprudenza ha individuato dei riferimenti al compito di un presidente di assemblea nella sezione del Codice Civile dedicato alle assemblee delle società, applicabili per analogia anche al caso di un condominio.

In ogni caso, questa figura può essere particolarmente utile nella gestione pratica dell’assemblea ed è dunque consigliabile, specialmente nei condomini più grandi, nominarne uno. La scelta deve necessariamente ricadere su uno dei proprietari che sono anche gli unici aventi diritto al voto. Il ruolo può coincidere con quello di amministratore, quindi, solo se il soggetto è al contempo uno dei condòmini. È possibile anche inserire nel proprio regolamento condominiale norme specifiche riguardo ai compiti e la nomina di un presidente dell’assemblea.

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Richiamandoci a quanto affermato rispetto alle assemblee societarie, un presidente deve assolvere principalmente dei compiti di controllo sulla regolarità delle riunioni. Potrebbe quindi essere suo compito assicurarsi dell’avvenuta convocazione di tutti gli aventi diritto, del conteggio dei quorum costitutivi necessari per la validità delle votazioni e la corrispondenza fra maggioranze richieste e valore in millesimi dell’edificio.

I compiti del presidente dell’assemblea condominiale

Pur trattandosi di compiti che appartengono all’amministratore, le incombenze come la corretta convocazione e il calcolo dei numeri necessari per le maggioranze interessano tutti. Una delibera può essere impugnata se, ad esempio, votata da un numero di condomini che non corrisponda ad almeno i due terzi del valore dell’edificio (o la metà, in base al criterio di maggioranza richiesto).

Si tratterebbe, quindi, di un controllo in più, particolarmente utile quando un condominio presenta numerosi proprietari o si verifichino diversi casi di delega. In questo caso, è bene accertarsi che sia sempre tutto in regola prima di redigere il verbale. In mancanza dell’amministratore, che non è tenuto alla presenza fisica ad ogni assemblea in quanto non avente diritto di voto, il ruolo di mediatore e coordinatore dell’assemblea spetta, quindi, al presidente. È bene precisare che, al di fuori del consesso assembleare, il presidente non detiene maggiori poteri o maggiori diritti di un altro condomino proprietario.

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Come calcolare i millesimi di un appartamento?

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Sappiamo che la ripartizione delle spese all’interno di un condominio si effettua principalmente in base a un criterio di proporzionalità. Ciascuno è tenuto a pagare una quota in proporzione al valore della propria unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Il calcolo di questo valore tiene conto non solo della dimensione in metri quadri della proprietà, ma anche di una nutrita serie di caratteristiche riguardanti l’esposizione alla luce, la presenza di balconi o verande, decorazioni di pregio. Si tratta delle famose tabelle millesimali. Vediamo nel dettaglio come calcolare i millesimi di un appartamento in condominio.

Dalle quote risultanti in queste tabelle non dipendono solo le spese, ma anche le maggioranze assembleari che devono rispettare dei quorum specifici basati proprio sui millesimi dei vari appartamenti. Ecco perché le tabelle millesimali devono costituire un allegato del regolamento. La loro redazione non è obbligatoria negli edifici con meno di 10 condomini. È però possibile che un giudice chiamato a risolvere una controversia sulla ripartizione delle spese ne commissioni una ad hoc, dato che l’assenza di tabelle millesimali allegate al regolamento non  dispensa i proprietari dal concorrere alle spese proporzionalmente al valore della propria unità.

Il compito di stilare queste tabelle spetta, di solito, a un tecnico incaricato. Non perché la legge richieda che sia una figura specifica a compilare tali documenti, ma perché si tratta di una procedura articolata che è meglio affidare a un esperto in materia. Alcuni dati sono infatti oggettivi, come la volumetria di un appartamento. Altri sono invece a discrezione di chi compila le tabelle.

I coefficienti per calcolare i millesimi di un appartamento in condominio

Non esistono infatti obblighi in tal senso o procedure “standard”: ciascuno deve tener conto di fattori interni ed esterni riguardanti l’edificio e selezionare le tipologie di dati più adatte per descriverne il valore. Esistono, naturalmente, delle indicazioni su come calcolare i millesimi di un appartamento. Si tratta di una serie di coefficienti di valutazione tecnica. Parametri suggeriti in una circolare del Ministero dei Lavori pubblici – datata addirittura 1966 e che possono essere adottati o meno a scelta da chi le compila.

Si comincia dalla superficie virtuale. Un dato che deriva dall’estensione della proprietà, solitamente in metri cubi, scomposta in vani. Ciascun vano, in base alla sua funzione (bagno, balcone, corridoio etc) ha un suo coefficiente che, moltiplicato per la superficie e sommato, fornisce l’estensione virtuale di un appartamento. Per questo primo dato non sono rilevanti arredi, materiali pregiati o stato di manutenzione degli alloggi.

Altri coefficienti (con un valore che si aggira attorno all’1) vanno moltiplicati fra di loro e poi per la superficie del vano relativo. È qui che emerge la discrezionalità di chi compone le tabelle, che può scegliere quali coefficienti di riduzione adottare e che valore attribuirgli. I principali elementi da considerare per calcolare i millesimi di un appartamento sono:

  • La destinazione del vano.
  • Il piano al quale si trova. Questo dato incide tanto sull’accessibilità dell’unità immobiliare quanto sulle spese ad esempio per la manutenzione delle scale. Il compito di chi è chiamato a calcolare i millesimi di un appartamento è quello di tener conto tanto degli aspetti favorevoli quanto di quelli sfavorevoli.
  • La luminosità di un appartamento e la sua esposizione a fonti di luce esterna.
  • L’orientamento rispetto ai punti cardinali, che può incidere sulla luce o sui venti.
  • Il prospetto, quindi dove si affaccia l’appartamento. Se in un cortile interno e silenzioso o se su una strada trafficata.

Una volta applicato questi coefficienti al singolo appartamento, è sufficiente poi con una semplice proporzione rapportare questo valore al totale:

x:1000 = y (valore dell’appartamento): z (valore totale del condominio)