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Sismabonus nei condomini: come funziona e a chi spetta?

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Abbiamo a lungo parlato del Superbonus, il pacchetto di incentivi fiscali che per tutto il 2021 (e, probabilmente, oltre) accompagnerà la ristrutturazione di case, villette singole e condomini (con requisiti specifici riguardo i cappotti interni). All’interno di queste misure esiste una sessione dedicata all’efficientamento energetico degli edifici, l’Ecobonus 110%. Oggi parliamo nello specifico dell’altro blocco di sgravi fiscali previsti dal Superbonus: il Sismabonus. Che cos’è, come funziona e a chi spetta? È possibile utilizzare il Sismabonus nei condomini?

Il Decreto Rilancio 34/2020 ha istituito un pacchetto di misure per incentivare la ristrutturazione con interventi antisismici di edifici collocati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3. La differenza rispetto all’Ecobonus è il suo impiego tanto per unità abitative quanto per attività produttive. Questi sgravi fiscali sono relativi alle spese sostenute per interventi antisismici dal primo gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 e partono da un minimo del 50%. Da tenere presente che per ciascun immobile è fissato un tetto massimo di 96 mila euro di spese all’anno.

La detrazione verrà poi spalmata in cinque quote annuali di uguale importo. All’interno di queste spese sono da comprendersi anche interventi accessori di natura straordinaria e ordinaria, come la tinteggiatura, il rifacimento dei pavimenti, l’intonacatura. I professionisti incaricati di presentare il progetto dei lavori e di approvarne lo studio di fattibilità, valuteranno inoltre la portata dell’intervento. Se l’edificio ridurrà di una classe il proprio rischio sismico riceverà il 70% di sgravi fiscali. Con il miglioramento di due classi, l’importo sale all’80%.

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Chi ha diritto al Sismabonus?

Come spiega l’Agenzia delle Entrate, l’accesso agli incentivi fiscali del Sismabonus è consentito a tutti i contribuenti IRPEF e IRES. Non si parla solo di proprietari degli immobili, ma anche di «titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese». Parliamo, quindi, oltre che di proprietari e di nudi proprietari, di:

  • Titolari di diritti di usufrutto, uso, abitazione o superficie.
  • Locatari o comodatari.
  • Soci di cooperative.
  • Imprenditori con immobili adibiti ad attività produttive.
  • Istituti autonomi per le case popolari o enti con finalità assimilabili.
  • Cooperative di abitazione a proprietà indivisa.

Come usufruire delle agevolazioni nei condomini?

Lo sgravio fiscale può avvenire in tre modalità. I beneficiari possono scegliere di fruire direttamente della detrazione con uno sconto in fattura. In questo modo, il fornitore anticipa il pagamento dei corrispettivi nella percentuale rilevata dal progetto e recupererà in seguito queste somme con un credito d’imposta. In alternativa, è possibile cedere direttamente il proprio credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o cederlo a istituti bancari.

Quando gli interventi coperti dal Sismabonus nei condomini interessano delle parti comuni dell’edificio, la detrazione spetterà naturalmente ai singoli proprietari in funzione della quota di spese amministrative da lui sostenute. In sintesi, ciascuno riceverà lo sconto sulle proprie imposte in proporzione al suo peso iscritto nelle tabelle millesimali.

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Norme antincendio per autorimesse condominiali

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Le norme antincendio in condominio prevedono degli specifichi obblighi cui l’amministratore deve adempiere in termini di sicurezza e segnalazione del pericolo. Nel caso dei parcheggi coperti come le autorimesse, esistono però delle norme specifiche che implementano il generale sistema di sicurezza dell’edificio. Vediamo quali sono le norme antincendio per autorimesse condominiali e cosa deve fare un amministratore per non incedere in sanzioni o revoche della nomina.

Il testo legislativo cui fare riferimento è il DPR 151/2011. Qui si opera innanzitutto una catalogazione delle autorimesse in base alla loro dimensione. L’unità più piccola alla quale è imposto l’obbligo di controlli periodici e di attestazioni di sicurezza è di 300 metri quadri. Autorimesse condominiali dalla superficie inferiore non hanno quindi quest’obbligo.

Questo, naturalmente, non significa che non siano richieste precauzioni quando il garage coperto sia più piccolo, anzi. Sussistono le norme generiche sulla sicurezza antincendio di un’area comune dell’edificio: estintori, segnaletica, porte tagliafuoco. L’assemblea condominiale può inoltre deliberare dei provvedimenti aggiuntivi, la cui gestione verrà affidata all’amministratore. È a lui che spetta l’obbligo, in caso di superficie più ampia di 300 mq, di adeguare il parcheggio alle norme antincendio per autorimesse condominiali dotandole di CPI e di un impianto antincendio.

CPI e impianti a norma antincendio per le autorimesse

Il CPI è il certificato di prevenzione incendi. Si tratta di un documento rilasciato dal comando provinciale dei Vigili del Fuoco che attesta la sicurezza di un luogo in termini di segnaletica e dispositivi antincendio. Un CPI ha una validità di 6 anni, dimezzata a 3 nel caso in cui nel condominio fossero presenti anche altri impianti per i quali il CPI è obbligatorio.

Parliamo, quindi, di obbligo innanzitutto di estintori portatili adeguati alla classe di pericolo, di porte tagliafuoco con autochiusura e di impianti antincendio ad acqua e/o schiuma. Una delle parti più controverse delle norme antincendio riguarda la predisposizione di adeguate vie di fuga, spesso non compatibili con gli assetti decennali delle autorimesse. Rientrano fra gli obblighi anche l’impiego di materiali non combustibili di tipo R 90.

Naturalmente, la perizia verrà commissionata nel concreto a dei tecnici e al controllo dei VVF. Per presentare ai Vigili del Fuoco la Scia antincendio sono necessarie infatti le asseverazioni di un tecnico iscritto all’albo del Ministero degli interni (legge n. 818/84). La responsabilità di raccogliere la documentazione necessaria, provvedere al mantenimento delle norme di sicurezza e al controllo del corretto funzionamento dei dispositivi spetta però all’amministratore, incaricato di contattare i periti e consegnare tutta la documentazione richiesta.

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Decreto ingiuntivo condominiale: quando si può usare?

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Nel caso, purtroppo ricorrente, dei condomini morosi il compito di esigere il pagamento dei debiti spetta all’amministratore. Questo rientra esplicitamente fra i suoi obblighi, come l’articolo 1130 del Codice Civile specifica. Non riscuotere i contributi o meglio non mettere in atto tutte le azioni necessarie per la loro riscossione può essere causa di revoca della sua nomina. Fra le azioni previste vi è anche il decreto ingiuntivo condominiale, ossia il ricorso all’intervento dell’Autorità Giudiziaria. Ecco quando e come utilizzare questo strumento legale.

Il primo documento sul quale basarsi per poter parlare di un’azione legale da parte del condominio nei confronti di un moroso è il bilancio consuntivo del condominio. È l’amministratore a redigere questo atto che contiene tutte le uscite e le entrate per la manutenzione di un edificio. Il documento viene sottoposto all’assemblea condominiale e approvato a maggioranza, e ha quindi il potere di ufficializzare una situazione di credito del condominio. A tal proposito, vogliamo sottolineare che in questo caso è legittimo che l’amministratore fornisca informazioni sui pagamenti degli altri condomini, proprio per il carattere del bilancio discusso in assemblea.

L’approvazione del bilancio e, quindi, del debito, ne sancisce la decorrenza anche per quanto riguarda i tempi di prescrizione del credito di riscossione. A questo punto, la legge fornisce all’amministratore di condominio uno strumento legale per intimare il debitore al pagamento. Si tratta, appunto, del decreto ingiuntivo condominiale, ossia un ordine di pagamento che l’Autorità Giudiziaria fa al debitore per conto del creditore. Quando è possibile richiederlo? Quali sono le sue tempistiche?

Quando fare un decreto ingiuntivo condominiale

Questo strumento giuridico è disciplinato dall’articolo 63 delle Disposizioni attuative del Codice Civile. Il primo dato che emerge dalla lettura di questo articolo è che l’amministratore non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea. Essa ha già approvato lo stato di contabilità dell’edificio nel relativo bilancio, e il compito di riscossione è, come abbiamo visto, già insito fra gli obblighi dell’amministratore. Rivolgendosi al legale del condominio, questa figura quindi si appellerà direttamente al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo condominiale che sarà immediatamente esecutivo.

Questo decreto viene però successivamente comunicato al debitore con un’ingiunzione di pagamento. È da questo momento che scattano i 40 giorni per il debitore di informarsi con il proprio legale e, eventualmente, opporsi. Trascorsi questi giorni, al moroso non resterà che pagare poiché il provvedimento diventerà esecutivo, permettendo all’Autorità Giudiziaria interventi diretti sui suoi beni.

Ai 40 giorni si aggiungono, solitamente, altri 10 giorni di tempo concessi al debitore a partire dall’atto di precetto, l’ultima notifica inviata prima dell’esecuzione. Esecuzione che potrà avvenire, ad esempio, attraverso il pignoramento della casa in condominio (che, ricordiamo, non dispensa dal pagamento delle spese condominiali). Per quanto riguarda le tempistiche, tieni anche conto che l’amministratore è tenuto per legge ad agire contro un condomino moroso entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, quindi dall’approvazione del bilancio.

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Presidente di assemblea condominiale: chi è e cosa fa

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L’assemblea condominiale è il cuore della democrazia in condominio, nonché il luogo dove vengono discusse e approvate le principali decisioni riguardo la convivenza. Oltre al ruolo dell’amministratore di condominio, che convoca e redige i verbali della riunione, l’assemblea è spesso affidata anche alla gestione di un presidente di assemblea condominiale. Una figura che non è obbligatoria ma che può svolgere un importante ruolo di mediazione e non solo. Vediamo quali sono i suoi compiti e cosa dice la legge al riguardo.

La figura del presidente di assemblea condominiale era presente nel vecchio codice normativo prima che la Riforma del 2012 eliminasse ogni suo riferimento. Questo, però, non significa che la presidenza dell’assemblea sia esclusa a priori. La giurisprudenza ha individuato dei riferimenti al compito di un presidente di assemblea nella sezione del Codice Civile dedicato alle assemblee delle società, applicabili per analogia anche al caso di un condominio.

In ogni caso, questa figura può essere particolarmente utile nella gestione pratica dell’assemblea ed è dunque consigliabile, specialmente nei condomini più grandi, nominarne uno. La scelta deve necessariamente ricadere su uno dei proprietari che sono anche gli unici aventi diritto al voto. Il ruolo può coincidere con quello di amministratore, quindi, solo se il soggetto è al contempo uno dei condòmini. È possibile anche inserire nel proprio regolamento condominiale norme specifiche riguardo ai compiti e la nomina di un presidente dell’assemblea.

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Richiamandoci a quanto affermato rispetto alle assemblee societarie, un presidente deve assolvere principalmente dei compiti di controllo sulla regolarità delle riunioni. Potrebbe quindi essere suo compito assicurarsi dell’avvenuta convocazione di tutti gli aventi diritto, del conteggio dei quorum costitutivi necessari per la validità delle votazioni e la corrispondenza fra maggioranze richieste e valore in millesimi dell’edificio.

I compiti del presidente dell’assemblea condominiale

Pur trattandosi di compiti che appartengono all’amministratore, le incombenze come la corretta convocazione e il calcolo dei numeri necessari per le maggioranze interessano tutti. Una delibera può essere impugnata se, ad esempio, votata da un numero di condomini che non corrisponda ad almeno i due terzi del valore dell’edificio (o la metà, in base al criterio di maggioranza richiesto).

Si tratterebbe, quindi, di un controllo in più, particolarmente utile quando un condominio presenta numerosi proprietari o si verifichino diversi casi di delega. In questo caso, è bene accertarsi che sia sempre tutto in regola prima di redigere il verbale. In mancanza dell’amministratore, che non è tenuto alla presenza fisica ad ogni assemblea in quanto non avente diritto di voto, il ruolo di mediatore e coordinatore dell’assemblea spetta, quindi, al presidente. È bene precisare che, al di fuori del consesso assembleare, il presidente non detiene maggiori poteri o maggiori diritti di un altro condomino proprietario.

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Come calcolare i millesimi di un appartamento?

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Sappiamo che la ripartizione delle spese all’interno di un condominio si effettua principalmente in base a un criterio di proporzionalità. Ciascuno è tenuto a pagare una quota in proporzione al valore della propria unità immobiliare rispetto all’intero edificio. Il calcolo di questo valore tiene conto non solo della dimensione in metri quadri della proprietà, ma anche di una nutrita serie di caratteristiche riguardanti l’esposizione alla luce, la presenza di balconi o verande, decorazioni di pregio. Si tratta delle famose tabelle millesimali. Vediamo nel dettaglio come calcolare i millesimi di un appartamento in condominio.

Dalle quote risultanti in queste tabelle non dipendono solo le spese, ma anche le maggioranze assembleari che devono rispettare dei quorum specifici basati proprio sui millesimi dei vari appartamenti. Ecco perché le tabelle millesimali devono costituire un allegato del regolamento. La loro redazione non è obbligatoria negli edifici con meno di 10 condomini. È però possibile che un giudice chiamato a risolvere una controversia sulla ripartizione delle spese ne commissioni una ad hoc, dato che l’assenza di tabelle millesimali allegate al regolamento non  dispensa i proprietari dal concorrere alle spese proporzionalmente al valore della propria unità.

Il compito di stilare queste tabelle spetta, di solito, a un tecnico incaricato. Non perché la legge richieda che sia una figura specifica a compilare tali documenti, ma perché si tratta di una procedura articolata che è meglio affidare a un esperto in materia. Alcuni dati sono infatti oggettivi, come la volumetria di un appartamento. Altri sono invece a discrezione di chi compila le tabelle.

I coefficienti per calcolare i millesimi di un appartamento in condominio

Non esistono infatti obblighi in tal senso o procedure “standard”: ciascuno deve tener conto di fattori interni ed esterni riguardanti l’edificio e selezionare le tipologie di dati più adatte per descriverne il valore. Esistono, naturalmente, delle indicazioni su come calcolare i millesimi di un appartamento. Si tratta di una serie di coefficienti di valutazione tecnica. Parametri suggeriti in una circolare del Ministero dei Lavori pubblici – datata addirittura 1966 e che possono essere adottati o meno a scelta da chi le compila.

Si comincia dalla superficie virtuale. Un dato che deriva dall’estensione della proprietà, solitamente in metri cubi, scomposta in vani. Ciascun vano, in base alla sua funzione (bagno, balcone, corridoio etc) ha un suo coefficiente che, moltiplicato per la superficie e sommato, fornisce l’estensione virtuale di un appartamento. Per questo primo dato non sono rilevanti arredi, materiali pregiati o stato di manutenzione degli alloggi.

Altri coefficienti (con un valore che si aggira attorno all’1) vanno moltiplicati fra di loro e poi per la superficie del vano relativo. È qui che emerge la discrezionalità di chi compone le tabelle, che può scegliere quali coefficienti di riduzione adottare e che valore attribuirgli. I principali elementi da considerare per calcolare i millesimi di un appartamento sono:

  • La destinazione del vano.
  • Il piano al quale si trova. Questo dato incide tanto sull’accessibilità dell’unità immobiliare quanto sulle spese ad esempio per la manutenzione delle scale. Il compito di chi è chiamato a calcolare i millesimi di un appartamento è quello di tener conto tanto degli aspetti favorevoli quanto di quelli sfavorevoli.
  • La luminosità di un appartamento e la sua esposizione a fonti di luce esterna.
  • L’orientamento rispetto ai punti cardinali, che può incidere sulla luce o sui venti.
  • Il prospetto, quindi dove si affaccia l’appartamento. Se in un cortile interno e silenzioso o se su una strada trafficata.

Una volta applicato questi coefficienti al singolo appartamento, è sufficiente poi con una semplice proporzione rapportare questo valore al totale:

x:1000 = y (valore dell’appartamento): z (valore totale del condominio)

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Palestra in un condominio: si può creare?

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Potrebbe essere un’esigenza sportiva di un gruppo di condomini, oppure un modo per sfruttare economicamente un proprio locale sfitto. In ogni caso, molti si saranno chiesti, almeno una volta, che tipo di modifiche siano possibili e in che modo dar vita a un’attività commerciale nel proprio condominio, magari pensando proprio a una palestra. È un caso che ha trovato risposta in una sentenza del TAR della Campania, la n. 1881 del 31/3/2014. Si può creare una palestra in condominio?

Come dicevamo, potrebbe trattarsi di un’unità immobiliare sfitta che il proprietario volesse affittare a un’associazione sportiva per ricavarne una palestra in condominio. Oppure, potrebbero essere i condomini stessi a voler creare un’attività commerciale in un locale vuoto del palazzo. È il caso della sentenza citata, nella quale un’associazione sportiva dilettantesca aveva aperto una palestra nel garage di un condominio. Il Comune impugnava tale situazione perché riteneva che essa non avesse richiesto l’autorizzazione comunale per il cambio di destinazione d’uso.

Il TAR ha dato ragione al ricorso dell’associazione, perché essa aveva effettuato un cambio di destinazione d’uso senza opere, mantenendo quindi intatte volumetrie e pavimentazione. La possibilità di cambiare la destinazione d’uso di un locale all’interno di un condominio aprirebbe dunque la strada a possibili evoluzioni o trasformazioni di locali vuoti, come ad esempio un garage o una cantina. Fermo restando che non ci sia bisogno del permesso di costruire comunale (la famosa s.c.i.a.).

Creare una palestra in condominio: quali vincoli?

Bisogna naturalmente tener presente che il regime di comunione vigente in condominio richiede la piena collaborazione per una convivenza civile e rispettosa. Tolta dunque l’incombenza dell’autorizzazione comunale, potrebbero rimanere delle rimostranze da parte degli altri condomini. Ad esempio, perché un’attività commerciale potrebbe significativamente incidere sui rumori molesti in condominio. Oppure perché i parcheggi loro assegnati si ritrovano troppo spesso a essere occupati dalle macchine dei clienti.

In ogni caso, è sempre bene comunicare la propria intenzione, seppur legittima, all’amministratore di condominio. Insieme, potrete anche verificare che non sussistano divieti in tal senso nel regolamento condominiale, necessariamente inserito con una clausola contrattuale e quindi votata all’unanimità. Aprire una palestra in condominio è quindi possibile e, anzi, in qualche modo assecondato dalla legge. Soprattutto per andare incontro alle esigenze di associazioni sportive piccole o dilettantistiche.

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Riparazione del box in condominio: a chi spetta?

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La ripartizione delle spese condominiali avviene, in linea di massima, in base a un criterio fondamentale. Le parti comuni dell’edificio sono soggette a riparazioni e manutenzione sostenuta da tutti i condomini. Spesso, però, nascono diatribe rispetto a specifiche aree del palazzo. È il  caso, ad esempio, di riparazioni riguardanti garage, aree interne o parcheggi. A far scaturire dei dubbi, il fatto che tali aree vengano utilizzate più da alcuni condomini che da altri. A tal proposito si è espresso il Tribunale di Roma con una sentenza che fa chiarezza sull’argomento, riguardo alla riparazione di un box in condominio.

Il box auto, quando non è di proprietà esclusiva di uno dei condomini, rientra fra le aree comuni dell’edificio. La titolarità va dimostrata nell’atto d’acquisto dell’unità immobiliare o in un’avvenuta usucapione o acquisizione tramite testamento. In caso contrario, si presume la comproprietà. In caso di riparazione del box in condominio, le spese spettano dunque a tutti i proprietari.

È il principio stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile, nel quale si specifica che le spese per il mantenimento delle parti comuni dell’edificio vadano sostenute «dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno».

Quando la spesa per la riparazione di un box non è condivisa?

Sono solo due i casi in cui le spese per la riparazione di un box non spettano a tutti i condomini. È la fattispecie presentata al secondo comma dello stesso articolo:

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Così, se un lastrico solare ricopre solo una parte del condominio, le spese per la sua riparazione spettano ai soli proprietari che beneficino della sua funzione di copertura. Non è però questo il caso del box che, anche se abitualmente utilizzato da un numero ristretto di proprietari, potenzialmente svolge comunque una funzione utile a tutti. Così ha stabilito la sentenza citata del Tribunale di Roma (n. 18080/2013).

La seconda possibilità di deroga alla ripartizione equa delle spese in base alle tabelle millesimali può verificarsi solo grazie a una clausola nel regolamento contrattuale. Questo tipo di norma richiede infatti l’approvazione all’unanimità da parte di tutta l’assemblea, e permetterebbe quindi di “escludere” alcuni condomini dal godimento di determinati diritti reali su un bene (come, ad esempio, un box), esonerandoli quindi anche dal pagamento di eventuali spese.

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Spese condominiali: come si ripartiscono?

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La ripartizione delle spese condominiali è uno degli argomenti più spinosi. Tanto per l’assemblea che deve approvare e mettere ai voti la loro distribuzione, quanto per l’amministratore che deve porsi come mediatore fra i vari interessi e interprete della legge. In linea di massima, le spese condominiali si ripartiscono secondo un criterio di proporzionalità. Ciascuno pagherà cioè una somma proporzionale alla propria quota di proprietà nel condominio. Stiamo parlando del calcolo delle tabelle millesimali condominiali.

Questo principio però non sempre è sufficiente a risolvere controversie e liti legate ai contributi economici dei singoli condòmini. Bisogna infatti tenere conto del fatto che diversi tipi di intervento o diverse voci di spesa richiedano specifici criteri di ripartizione che l’amministratore deve conoscere bene se vuole evitare l’impugnazione di delibere condominiali da parte dei proprietari.

Alcune parti comuni sono infatti soggette a una legislazione specifica, che dipende dal principio che ciascuno deve accollarsi le spese delle aree comuni che abbiano un’utilità manifesta alla loro vita in condominio. Da precisare che si tratta di godimento potenziale e non godimento effettivo.

Così, ad esempio, calcolo a parte è richiesto per le scale. Pur essendo proprietà comune a tutti i condòmini, esse vengono logorate maggiormente dagli inquilini ai piani superiori che hanno modo di utilizzarle. Proprio per questo, le spese di manutenzione delle scale condominiali spettano per metà a tutti i condòmini in base alle quote millesimali e per metà proporzionalmente all’altezza dove sono collocate le unità immobiliari.

In base allo stesso principio, le spese per il lastrico solare ad uso esclusivo sono coperte da tutti, ma secondo quote diverse. Il titolare del diritto di proprietà ne pagherà un terzo delle spese. I restanti due terzi saranno ripartiti fra gli altri condomini che non hanno accesso al lastrico ma che usufruiscono della sua funzione di copertura dell’edificio.

Come si ripartiscono le spese in caso di pignoramento, asta o affitto

Altri casi particolari di ripartizione delle spese condominiali riguardano situazioni come il pignoramento di un bene, la compravendita o la messa all’asta di un’unità condominiale. Quando a un condòmino viene pignorata l’unità immobiliare i costi continuano a ricadere su di lui. Un immobile messo all’asta, comporta invece delle spese a carico del nuovo acquirente solo a partire dall’anno precedente al suo atto di compravendita. Le spese precedenti ricadranno sugli altri proprietari.

Ricordiamo anche che nel caso di affitto di un’unità immobiliare, il proprietario rimarrà il solo obbligato a versare la propria quota di spese al condominio. Eventuali accordi presi con il conduttore non sono sufficienti per dispensare il proprietario da tale obbligo, scaricandolo sull’affittuario. Debitori e creditori faranno bene anche a conoscere la prescrizione delle spese condominiali: dopo quanto intercorre e come deve comportarsi l’amministratore in caso di proprietario moroso?

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Sottotetto condominiale: come capire di chi è?

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Il sottotetto è l’area volumetrica compresa fra il tetto e il solaio dell’ultimo piano. Si tratta di un vano che a volte corrisponde a una soffitta o, se abitabile e abitata, a una mansarda. Di chi è il sottotetto condominiale? La risposta è da valutare di volta in volta, prendendo in considerazione innanzitutto gli atti di acquisto delle unità immobiliari che compongono l’edificio e, in secondo luogo, la funzione svolta da questa porzione di spazio all’interno di un condominio.

Con un approccio superficiale alla questione, ci si potrebbe riferire all’articolo 1117 del Codice Civile. Qui sono indicate le parti dell’edificio da considerarsi sottoposti a comunione fra tutti i condomini e nell’elenco è compreso anche il sottotetto. Dobbiamo tuttavia ricordare che le parti elencate sono a titolo meramente esemplificativo, e che tutte sono da considerarsi in comproprietà solo se:

  • Non risulta il contrario dal titolo.
  • In esplicito riferimento al sottotetto, l’articolo precisa il suo status di parte comune solo se destinato «per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune».

L’interpretazione di questo articolo ci porta quindi a valutare due ulteriori criteri rispetto alla semplice catalogazione del sottotetto come parte comune. Innanzitutto, il titolo. Per capire se la proprietà del sottotetto in condominio spetta a un solo titolare, è necessario quindi controllare gli atti di acquisto delle singole unità, ma anche l’avvenuta usucapione o l’eventuale lascito nel testamento. Se dovessero esistere riferimenti a proposito, il sottotetto è da considerarsi proprietà privata ed esclusiva del singolo titolare del diritto.

Di chi è il sottotetto condominiale? Dipende dalla sua funzione

In assenza di indicazioni in tal senso, è necessario ricostruire la funzione cui il vano del sottotetto condominiale è adibito. L’eventuale destinazione all’uso collettivo di questo volume dipende dalla sua utilità collettiva. Se, ad esempio, nel sottotetto si trovano i contatori elettrici, è chiaro che la funzione di questo locale ha una natura collettiva e bisogna considerare il locale come una parte comune. O ancora, se per la sua funzione strutturale il sottotetto svolge un ruolo di copertura rilevante per tutto l’edificio, alla stregua del tetto stesso, saranno tutti i condomini a detenerne la proprietà in comunione.

Viceversa, è possibile che il sottotetto abbia una funzione di copertura termica dell’appartamento all’ultimo piano, isolandolo dal freddo o dal contatto diretto con il tetto. In tal caso, questo vano è attribuibile alla sola pertinenza del proprietario che ne usufruisce.

È evidente, in questo caso come in molti altri, che la legge ha lasciato un vuoto normativo da colmare. La responsabilità di attribuire la proprietà del vano va quindi valutata caso per caso. L’assemblea condominiale può valutarne la proprietà, votando all’unanimità una clausola nel regolamento condominiale così da “fissarne” la natura collettiva. In mancanza di accordo, la valutazione spetta all’autorità giudiziaria.

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Animali domestici in condominio: si possono vietare? Quali regole seguire?

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I nostri fidati animaletti domestici sono parte integrante della vita di moltissime persone. Tanti, infatti, non rinunciano a portare con sé i propri amici a quattro zampe anche in condominio. Come vedremo, la legge permette di tenere animali domestici nella propria unità immobiliare condominiale, ma questo non significa che non esistano regole al riguardo. Alcuni disagi, che dipendono soprattutto dalla condotta del padrone più che da quella dell’animale in sé, possono infatti essere causa scatenante di litigi e controversie. Vediamo quindi se si possono vietare gli animali domestici in condominio e quali regole seguire per una convivenza pacifica con gli altri condomini.

Le interpretazioni della giurisprudenza prima e la Riforma del Condominio poi hanno stabilito che un condominio non può vietare la presenza di animali domestici in condominio. Nero su bianco, al quarto comma l’articolo 1138 del Codice Civile stabilisce che

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Nonostante la chiarezza del disposto, è necessario considerare che l’articolo si riferisce a un regolamento condominiale di tipo assembleare. Quindi “tradizionale” e votato a maggioranza. Alcune interpretazioni giurisprudenziali tenderebbero a considerare la possibilità di vietare il possesso di animali domestici in condominio mediante regolamento contrattuale, quindi votato all’unanimità. Il problema si pone quindi in caso di un padrone che sopraggiunga nel condominio dopo l’approvazione di una tale norma nel regolamento. In caso di affitto o di compravendita, quindi, è sempre meglio informarsi prima riguardo alle disposizioni sugli animali domestici nel regolamento condominiale.

Quali regole seguire con gli animali domestici in condominio?

Ammessa la presenza dell’animale nella propria unità di proprietà esclusiva, non ci si deve dimenticare delle aree comuni nelle quali deve vigere il rispetto dei diritti altrui. È quindi buona norma dei padroni ricordarsi che, alcune regole di comportamento e di buon senso, devono in ogni caso essere rispettate.

Parliamo, ad esempio, dell’immissione di rumori e odori molesti che, come abbiamo visto in precedenza, può costituire un vero e proprio reato entro determinati termini. Anche nel caso di animali domestici, va considerata la soglia di tollerabilità dei rumori. Così, il cane ha chiaramente diritto ad abbaiare. Il padrone è però tenuto a limitare questi rumori al minimo possibile e non oltre la soglia di tollerabilità. Curandosi, per esempio, di evitare rumori e confusione nelle ore di riposo. Provvedendo a non lasciare troppo il cane da solo o magari cercando per quanto possibile di isolare il proprio appartamento. In caso di eccessivo disturbo del riposo o della quiete (da dimostrare con prove e testimonianze) la legge prevede anche la possibilità di un risarcimento danni.

Altro punto sul quale riflettere è la libera circolazione degli altri condomini nelle aree comuni, che non può essere limitata dalla libera circolazione del proprio animale domestico. Il rispetto, in tal caso, è sia di un’eventuale paura o allergia degli altri condomini, sia delle norme di igiene e sicurezza. Se quindi non è possibile vietare la presenza di un animale domestico in condominio, è possibile però che i condomini limitino l’utilizzo delle aree comuni agli animali lasciati liberi per tutelare i propri diritti. In linea di massima, il principio è quindi quello del minimo disturbo alla quiete e alla convivenza comune. Altrimenti noto come buon senso.