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Palestra in un condominio: si può creare?

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Potrebbe essere un’esigenza sportiva di un gruppo di condomini, oppure un modo per sfruttare economicamente un proprio locale sfitto. In ogni caso, molti si saranno chiesti, almeno una volta, che tipo di modifiche siano possibili e in che modo dar vita a un’attività commerciale nel proprio condominio, magari pensando proprio a una palestra. È un caso che ha trovato risposta in una sentenza del TAR della Campania, la n. 1881 del 31/3/2014. Si può creare una palestra in condominio?

Come dicevamo, potrebbe trattarsi di un’unità immobiliare sfitta che il proprietario volesse affittare a un’associazione sportiva per ricavarne una palestra in condominio. Oppure, potrebbero essere i condomini stessi a voler creare un’attività commerciale in un locale vuoto del palazzo. È il caso della sentenza citata, nella quale un’associazione sportiva dilettantesca aveva aperto una palestra nel garage di un condominio. Il Comune impugnava tale situazione perché riteneva che essa non avesse richiesto l’autorizzazione comunale per il cambio di destinazione d’uso.

Il TAR ha dato ragione al ricorso dell’associazione, perché essa aveva effettuato un cambio di destinazione d’uso senza opere, mantenendo quindi intatte volumetrie e pavimentazione. La possibilità di cambiare la destinazione d’uso di un locale all’interno di un condominio aprirebbe dunque la strada a possibili evoluzioni o trasformazioni di locali vuoti, come ad esempio un garage o una cantina. Fermo restando che non ci sia bisogno del permesso di costruire comunale (la famosa s.c.i.a.).

Creare una palestra in condominio: quali vincoli?

Bisogna naturalmente tener presente che il regime di comunione vigente in condominio richiede la piena collaborazione per una convivenza civile e rispettosa. Tolta dunque l’incombenza dell’autorizzazione comunale, potrebbero rimanere delle rimostranze da parte degli altri condomini. Ad esempio, perché un’attività commerciale potrebbe significativamente incidere sui rumori molesti in condominio. Oppure perché i parcheggi loro assegnati si ritrovano troppo spesso a essere occupati dalle macchine dei clienti.

In ogni caso, è sempre bene comunicare la propria intenzione, seppur legittima, all’amministratore di condominio. Insieme, potrete anche verificare che non sussistano divieti in tal senso nel regolamento condominiale, necessariamente inserito con una clausola contrattuale e quindi votata all’unanimità. Aprire una palestra in condominio è quindi possibile e, anzi, in qualche modo assecondato dalla legge. Soprattutto per andare incontro alle esigenze di associazioni sportive piccole o dilettantistiche.

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Riparazione del box in condominio: a chi spetta?

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La ripartizione delle spese condominiali avviene, in linea di massima, in base a un criterio fondamentale. Le parti comuni dell’edificio sono soggette a riparazioni e manutenzione sostenuta da tutti i condomini. Spesso, però, nascono diatribe rispetto a specifiche aree del palazzo. È il  caso, ad esempio, di riparazioni riguardanti garage, aree interne o parcheggi. A far scaturire dei dubbi, il fatto che tali aree vengano utilizzate più da alcuni condomini che da altri. A tal proposito si è espresso il Tribunale di Roma con una sentenza che fa chiarezza sull’argomento, riguardo alla riparazione di un box in condominio.

Il box auto, quando non è di proprietà esclusiva di uno dei condomini, rientra fra le aree comuni dell’edificio. La titolarità va dimostrata nell’atto d’acquisto dell’unità immobiliare o in un’avvenuta usucapione o acquisizione tramite testamento. In caso contrario, si presume la comproprietà. In caso di riparazione del box in condominio, le spese spettano dunque a tutti i proprietari.

È il principio stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile, nel quale si specifica che le spese per il mantenimento delle parti comuni dell’edificio vadano sostenute «dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno».

Quando la spesa per la riparazione di un box non è condivisa?

Sono solo due i casi in cui le spese per la riparazione di un box non spettano a tutti i condomini. È la fattispecie presentata al secondo comma dello stesso articolo:

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Così, se un lastrico solare ricopre solo una parte del condominio, le spese per la sua riparazione spettano ai soli proprietari che beneficino della sua funzione di copertura. Non è però questo il caso del box che, anche se abitualmente utilizzato da un numero ristretto di proprietari, potenzialmente svolge comunque una funzione utile a tutti. Così ha stabilito la sentenza citata del Tribunale di Roma (n. 18080/2013).

La seconda possibilità di deroga alla ripartizione equa delle spese in base alle tabelle millesimali può verificarsi solo grazie a una clausola nel regolamento contrattuale. Questo tipo di norma richiede infatti l’approvazione all’unanimità da parte di tutta l’assemblea, e permetterebbe quindi di “escludere” alcuni condomini dal godimento di determinati diritti reali su un bene (come, ad esempio, un box), esonerandoli quindi anche dal pagamento di eventuali spese.

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Spese condominiali: come si ripartiscono?

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La ripartizione delle spese condominiali è uno degli argomenti più spinosi. Tanto per l’assemblea che deve approvare e mettere ai voti la loro distribuzione, quanto per l’amministratore che deve porsi come mediatore fra i vari interessi e interprete della legge. In linea di massima, le spese condominiali si ripartiscono secondo un criterio di proporzionalità. Ciascuno pagherà cioè una somma proporzionale alla propria quota di proprietà nel condominio. Stiamo parlando del calcolo delle tabelle millesimali condominiali.

Questo principio però non sempre è sufficiente a risolvere controversie e liti legate ai contributi economici dei singoli condòmini. Bisogna infatti tenere conto del fatto che diversi tipi di intervento o diverse voci di spesa richiedano specifici criteri di ripartizione che l’amministratore deve conoscere bene se vuole evitare l’impugnazione di delibere condominiali da parte dei proprietari.

Alcune parti comuni sono infatti soggette a una legislazione specifica, che dipende dal principio che ciascuno deve accollarsi le spese delle aree comuni che abbiano un’utilità manifesta alla loro vita in condominio. Da precisare che si tratta di godimento potenziale e non godimento effettivo.

Così, ad esempio, calcolo a parte è richiesto per le scale. Pur essendo proprietà comune a tutti i condòmini, esse vengono logorate maggiormente dagli inquilini ai piani superiori che hanno modo di utilizzarle. Proprio per questo, le spese di manutenzione delle scale condominiali spettano per metà a tutti i condòmini in base alle quote millesimali e per metà proporzionalmente all’altezza dove sono collocate le unità immobiliari.

In base allo stesso principio, le spese per il lastrico solare ad uso esclusivo sono coperte da tutti, ma secondo quote diverse. Il titolare del diritto di proprietà ne pagherà un terzo delle spese. I restanti due terzi saranno ripartiti fra gli altri condomini che non hanno accesso al lastrico ma che usufruiscono della sua funzione di copertura dell’edificio.

Come si ripartiscono le spese in caso di pignoramento, asta o affitto

Altri casi particolari di ripartizione delle spese condominiali riguardano situazioni come il pignoramento di un bene, la compravendita o la messa all’asta di un’unità condominiale. Quando a un condòmino viene pignorata l’unità immobiliare i costi continuano a ricadere su di lui. Un immobile messo all’asta, comporta invece delle spese a carico del nuovo acquirente solo a partire dall’anno precedente al suo atto di compravendita. Le spese precedenti ricadranno sugli altri proprietari.

Ricordiamo anche che nel caso di affitto di un’unità immobiliare, il proprietario rimarrà il solo obbligato a versare la propria quota di spese al condominio. Eventuali accordi presi con il conduttore non sono sufficienti per dispensare il proprietario da tale obbligo, scaricandolo sull’affittuario. Debitori e creditori faranno bene anche a conoscere la prescrizione delle spese condominiali: dopo quanto intercorre e come deve comportarsi l’amministratore in caso di proprietario moroso?

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Sottotetto condominiale: come capire di chi è?

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Il sottotetto è l’area volumetrica compresa fra il tetto e il solaio dell’ultimo piano. Si tratta di un vano che a volte corrisponde a una soffitta o, se abitabile e abitata, a una mansarda. Di chi è il sottotetto condominiale? La risposta è da valutare di volta in volta, prendendo in considerazione innanzitutto gli atti di acquisto delle unità immobiliari che compongono l’edificio e, in secondo luogo, la funzione svolta da questa porzione di spazio all’interno di un condominio.

Con un approccio superficiale alla questione, ci si potrebbe riferire all’articolo 1117 del Codice Civile. Qui sono indicate le parti dell’edificio da considerarsi sottoposti a comunione fra tutti i condomini e nell’elenco è compreso anche il sottotetto. Dobbiamo tuttavia ricordare che le parti elencate sono a titolo meramente esemplificativo, e che tutte sono da considerarsi in comproprietà solo se:

  • Non risulta il contrario dal titolo.
  • In esplicito riferimento al sottotetto, l’articolo precisa il suo status di parte comune solo se destinato «per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune».

L’interpretazione di questo articolo ci porta quindi a valutare due ulteriori criteri rispetto alla semplice catalogazione del sottotetto come parte comune. Innanzitutto, il titolo. Per capire se la proprietà del sottotetto in condominio spetta a un solo titolare, è necessario quindi controllare gli atti di acquisto delle singole unità, ma anche l’avvenuta usucapione o l’eventuale lascito nel testamento. Se dovessero esistere riferimenti a proposito, il sottotetto è da considerarsi proprietà privata ed esclusiva del singolo titolare del diritto.

Di chi è il sottotetto condominiale? Dipende dalla sua funzione

In assenza di indicazioni in tal senso, è necessario ricostruire la funzione cui il vano del sottotetto condominiale è adibito. L’eventuale destinazione all’uso collettivo di questo volume dipende dalla sua utilità collettiva. Se, ad esempio, nel sottotetto si trovano i contatori elettrici, è chiaro che la funzione di questo locale ha una natura collettiva e bisogna considerare il locale come una parte comune. O ancora, se per la sua funzione strutturale il sottotetto svolge un ruolo di copertura rilevante per tutto l’edificio, alla stregua del tetto stesso, saranno tutti i condomini a detenerne la proprietà in comunione.

Viceversa, è possibile che il sottotetto abbia una funzione di copertura termica dell’appartamento all’ultimo piano, isolandolo dal freddo o dal contatto diretto con il tetto. In tal caso, questo vano è attribuibile alla sola pertinenza del proprietario che ne usufruisce.

È evidente, in questo caso come in molti altri, che la legge ha lasciato un vuoto normativo da colmare. La responsabilità di attribuire la proprietà del vano va quindi valutata caso per caso. L’assemblea condominiale può valutarne la proprietà, votando all’unanimità una clausola nel regolamento condominiale così da “fissarne” la natura collettiva. In mancanza di accordo, la valutazione spetta all’autorità giudiziaria.

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Animali domestici in condominio: si possono vietare? Quali regole seguire?

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I nostri fidati animaletti domestici sono parte integrante della vita di moltissime persone. Tanti, infatti, non rinunciano a portare con sé i propri amici a quattro zampe anche in condominio. Come vedremo, la legge permette di tenere animali domestici nella propria unità immobiliare condominiale, ma questo non significa che non esistano regole al riguardo. Alcuni disagi, che dipendono soprattutto dalla condotta del padrone più che da quella dell’animale in sé, possono infatti essere causa scatenante di litigi e controversie. Vediamo quindi se si possono vietare gli animali domestici in condominio e quali regole seguire per una convivenza pacifica con gli altri condomini.

Le interpretazioni della giurisprudenza prima e la Riforma del Condominio poi hanno stabilito che un condominio non può vietare la presenza di animali domestici in condominio. Nero su bianco, al quarto comma l’articolo 1138 del Codice Civile stabilisce che

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Nonostante la chiarezza del disposto, è necessario considerare che l’articolo si riferisce a un regolamento condominiale di tipo assembleare. Quindi “tradizionale” e votato a maggioranza. Alcune interpretazioni giurisprudenziali tenderebbero a considerare la possibilità di vietare il possesso di animali domestici in condominio mediante regolamento contrattuale, quindi votato all’unanimità. Il problema si pone quindi in caso di un padrone che sopraggiunga nel condominio dopo l’approvazione di una tale norma nel regolamento. In caso di affitto o di compravendita, quindi, è sempre meglio informarsi prima riguardo alle disposizioni sugli animali domestici nel regolamento condominiale.

Quali regole seguire con gli animali domestici in condominio?

Ammessa la presenza dell’animale nella propria unità di proprietà esclusiva, non ci si deve dimenticare delle aree comuni nelle quali deve vigere il rispetto dei diritti altrui. È quindi buona norma dei padroni ricordarsi che, alcune regole di comportamento e di buon senso, devono in ogni caso essere rispettate.

Parliamo, ad esempio, dell’immissione di rumori e odori molesti che, come abbiamo visto in precedenza, può costituire un vero e proprio reato entro determinati termini. Anche nel caso di animali domestici, va considerata la soglia di tollerabilità dei rumori. Così, il cane ha chiaramente diritto ad abbaiare. Il padrone è però tenuto a limitare questi rumori al minimo possibile e non oltre la soglia di tollerabilità. Curandosi, per esempio, di evitare rumori e confusione nelle ore di riposo. Provvedendo a non lasciare troppo il cane da solo o magari cercando per quanto possibile di isolare il proprio appartamento. In caso di eccessivo disturbo del riposo o della quiete (da dimostrare con prove e testimonianze) la legge prevede anche la possibilità di un risarcimento danni.

Altro punto sul quale riflettere è la libera circolazione degli altri condomini nelle aree comuni, che non può essere limitata dalla libera circolazione del proprio animale domestico. Il rispetto, in tal caso, è sia di un’eventuale paura o allergia degli altri condomini, sia delle norme di igiene e sicurezza. Se quindi non è possibile vietare la presenza di un animale domestico in condominio, è possibile però che i condomini limitino l’utilizzo delle aree comuni agli animali lasciati liberi per tutelare i propri diritti. In linea di massima, il principio è quindi quello del minimo disturbo alla quiete e alla convivenza comune. Altrimenti noto come buon senso.

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Rappresentante del codice fiscale condominiale: quali obblighi e responsabilità ha?

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Pur non essendo una persona fisica, anche il condominio ha l’obbligo di avere un codice fiscale. Questo, in funzione delle sue attività di contabilità e finanziarie, affidate alla gestione di un rappresentante quale l’amministratore di condominio. Anche la richiesta del codice fiscale di condominio va effettuata con l’apposito modulo e da un rappresentante ed è necessaria per rendicontare, effettuare e versare le ritenute d’acconto delle spese relative a manutenzioni, interventi e retribuzione dell’amministratore. Ma questa figura del rappresentante del codice fiscale condominiale quali obblighi e responsabilità ha rispetto a un amministratore?

Si tratta di una situazione dinnanzi alla quale si trovano soprattutto i condomini di nuova costituzione. Il dubbio riguarda anche i condomini minimi che, pur non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, decidano di registrare il codice fiscale condominiale per gestire le proprie spese. In tal caso, i singoli proprietari devono nominare un rappresentante che presenti la richiesta di codice fiscale condominiale all’ente preposto, ossia l’Agenzia delle Entrate. Tale richiesta si effettua tramite il modello AA5/6 per i soggetti diversi dalle persone fisiche.

Rappresentante del codice fiscale e amministratore

Quello che non sempre i proprietari sanno è che il rappresentante nominato per richiedere il codice fiscale condominiale acquisisce, in automatico, tutti gli obblighi e le responsabilità di un amministratore di condominio. Questo, anche nel caso in cui si tratti di un condominio minimo che quindi non ha l’obbligo di nominare questa figura. Il motivo di questa attribuzione di responsabilità è di natura fiscale. Attraverso la richiesta del codice, infatti, è possibile gestire la contabilità dell’edificio. In particolare, si tratta di:

  • Effettuare e versare all’Agenzia delle Entrate le ritenute d’acconto per i lavoratori autonomi e indipendenti del condominio (pensiamo, ad esempio, al portiere).
  • Presentare annualmente la certificazione unica di condominio.
  • Registrare la dichiarazione dei sostituti con modello 770.

In buona sostanza, il rappresentante del codice fiscale condominiale diventa automaticamente non solo il soggetto fisico che presenta la richiesta del codice all’Erario, ma anche l’amministratore del condominio. Rientreranno quindi fra i suoi compiti anche la gestione degli altri aspetti, oltre a quelli contabili, della convivenza condominiale. Dalla convocazione di assemblee alle comunicazioni ai condomini.

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Chi paga le spese di una casa pignorata in condominio?

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All’interno di un condominio, a uno dei proprietari viene pignorato l’appartamento. Chi deve pagarne le spese condominiali? Spettano al proprietario o sono invece gli altri condomini a doversi sobbarcare la quota dell’unità immobiliare pignorata? Si tratta di una situazione spiacevole purtroppo non rara, sulla quale è bene fare chiarezza per evitare di aggravare ulteriormente la posizione del soggetto in difficoltà economica. A rispondere chiaramente a questo quesito è stata una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 3354/16 del 19/02/2016). Chi paga le spese di una casa pignorata in condominio?

Il pignoramento è un’azione volta a esigere il pagamento di un debito cospicuo da parte di un soggetto moroso. È il caso di un condomino che abbia accumulato migliaia di euro di debiti con il proprio condominio. In seguito a un’azione legale dello stesso, il giudice può stabilire il pignoramento della sua unità immobiliare, che viene così estratta dalla lista di beni di cui il debitore può disporre per una compravendita o una donazione.

L’appartamento in questione rimane di proprietà del debitore, ma funge da garanzia per il pagamento del suo debito e quindi non può essere venduto o donato al di fuori della partecipazione a un’asta immobiliare. Solitamente, il proprietario viene nominato come custode del suo appartamento, senza il diritto di ricavarne alcun compenso.

Spese condominiali: chi paga per una casa pignorata?

Chi paga quindi le spese di una casa pignorata in condominio? Per rispondere a questa domanda la Corte di Cassazione ha evidenziato un principio: il pagamento della propria quota, in base alle tabelle millesimali, di spese di amministrazione, spetta ai condomini in funzione del loro diritto reale di proprietà sugli immobili.

Le spese non hanno quindi nulla a che vedere con la possibilità di utilizzare il bene o dell’effettiva abitazione nello stesso. Del resto, è lo stesso principio per il quale il pagamento delle spese condominiali non spetta direttamente all’inquilino, ma sempre al proprietario. Eventuali accordi per la distribuzione delle spese fra i due non sono in nessun caso sufficienti a esimere il proprietario dal pagamento della sua quota di rate condominiali.

Se ne deduce, quindi, che anche se l’autorità giudiziaria stabilisce il pignoramento di una casa, questo non incide affatto sulla proprietà del condòmino, che continua a essere l’unico titolare del diritto reale sull’immobile. È quindi il proprietario a dover pagare le spese di una casa pignorata in condominio. Non gli altri membri dell’assemblea. Il pagamento dovrà, naturalmente essere effettuato entro i termini di prescrizione del credito del condominio. Spetta all’amministratore agire in tutti i modi a lui consentiti per garantire il saldo del debito, pena la revoca della sua nomina.

Il proprietario destinatario del pignoramento sarà esonerato dal pagamento delle spese solo quando il suo appartamento verrà aggiudicato, tramite l’asta, a un nuovo proprietario. È con il trasferimento (tramite decreto del giudice) della proprietà che l’onere delle spese passa al nuovo proprietario. Questo, tenendo presente le norme sulla riscossione dei contributi degli immobili all’asta.

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Che cosa contiene un regolamento condominiale?

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Il regolamento condominiale è la Costituzione del condominio. Vale a dire, è quell’insieme di norme che regola tutti gli aspetti della convivenza condominiale al di fuori delle norme imposte dal Codice Civile. La sua delibera è obbligatoria solo quando nel condominio siano presenti più di 10 proprietari. Tuttavia, anche le realtà più piccole, i cosiddetti condomini minori, spesso decidono di adottare questo testo per stabilire alcuni punti fermi riguardo l’utilizzazione di specifici beni comuni o divieti/permessi per determinati comportamenti. Vediamo cosa contiene un regolamento condominiale e perché è fondamentale fare riferimento a questo documento prima di prendere iniziative che potrebbero violare le sue norme.

Il regolamento di condominio è previsto dallo stesso Codice Civile che. L’articolo 1138, in particolare, indica che cosa contiene un regolamento condominiale e quali disposizioni, invece, non sono da ritenersi valide al suo interno. Leggendo la norma, vediamo che tale documento riguarda:

  • L’uso delle cose comuni.
  • La ripartizione delle spese in base ai diritti di ciascun condomino e alle quote proporzionali disposte dalle tabelle millesimali che devono essere allegate.
  • Le norme per la tutela del decoro dell’edificio.
  • Disposizioni riguardo all’amministrazione condominiale.

Chi scrive il regolamento condominiale? Trattandosi di un documento che legifera sulla convivenza di tutti i proprietari, ciascun condomino ha il diritto di modificare il regolamento condominiale o, nel caso sia assente, di prendere l’iniziativa per redigerlo. Naturalmente, la sua approvazione (in toto o delle singole norme) richiede il voto favorevole dell’assemblea condominiale con la maggioranza degli intervenuti che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

Uso delle cose comuni: cosa contiene il regolamento?

Il regolamento condominiale può predisporre alcuni limiti all’utilizzo delle cose comuni da parte dei condomini. Ad esempio, è possibile stabilire che il cortile condominiale non possa essere utilizzato come parcheggio per motocicli o biciclette. O, ancora, il regolamento può vietare che si giochi a pallone in giardino, che si faccia rumore in determinate fasce orarie o persino che sia vietato l’utilizzo di barbecue.

In generale, la distinzione da fare è fra norme che stabiliscono come utilizzare un bene condiviso e norme che limitano il godimento di un bene o che istituiscono una sorta di disparità fra proprietari.In questi ultimi due casi si tratta quindi di limitazioni al godimento di diritti reali di tutti i proprietari. Per queste norme è non è sufficiente la maggioranza richiesta per modifiche ordinarie. In tali casi è sempre richiesta l’unanimità nel voto dei partecipanti all’assemblea. Si tratta della differenza fra regolamento assembleare e regolamento contrattuale, che vi abbiamo spiegato qui.

Per rendere opponibili anche a terzi determinate clausole che limitano dei diritti reali, è possibile anche richiederne la trascrizione. In tal modo, la clausola sarà poi allegabile ai singoli rogiti di vendita delle unità immobiliari. Si tratta di una tutela nei confronti di chi acquista l’immobile che, così, entra a conoscenza immediata di una disposizione votata all’unanimità dall’assemblea precedentemente alla compravendita.

Un altro argomento spesso trattato nei regolamenti condominiali è il decoro architettonico. Si tratta di norme volte a mantenere l’armonia estetica dell’edificio, garantendone così anche il valore economico. A tal proposito, è possibile addirittura che un regolamento vieti di appendere piante sporgenti dal balcone o che siano disposte delle regole per le forme e i colori delle tende da sole.

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Abuso edilizio in condominio: a chi spetta la demolizione?

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Ne abbiamo parlato più volte. Molti lavori condominiali richiedono ben altro di una delibera di approvazione condominiale. In particolar modo quando si parla di modifiche alla volumetria, sono necessari dei permessi dal Comune, le cosiddette autorizzazioni amministrative. La conseguenza, altrimenti, è di ricadere nel reato di abuso edilizio, un illecito di carattere penale. In questi casi, sopraggiunge poi l’ordine di demolizione. A chi spetta la demolizione di un abuso edilizio in condominio? Ai singoli proprietari responsabili o all’intero condominio?

Il Comune infatti predispone dei precisi parametri volumetrici per gli edifici, iscritti nei progetti di lottizzazione. Gli aumenti volumetrici sono un intervento frequente, in special modo per quanto riguarda , ad esempio, l’ampliamento di una terrazza calpestabile o la costruzione su un lastrico solare. Il mancato rispetto dei limiti rilevato da un sopralluogo porta a un’ordinanza di demolizione. È quando successo a un condominio che ha poi impugnato l’ingiunzione del Comune. A dirimere la controversia l’ottava sezione del TAR della Campania, con la sentenza n. 3005/2020. In questo caso, il Comune aveva infatti agito contro il condominio in toto.

Il motivo del rigetto sta in due parametri. Innanzitutto, è necessario stabilire se l’abuso edilizio preso in carica riguardi delle parti di proprietà esclusiva, quindi le singole unità immobiliari, o un’area comune del condominio. Se l’aumento volumetrico registrato interessa una singola abitazione, la demolizione per un abuso edilizio in condominio spetta al proprietario che si è reso colpevole dell’illecito penale.

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Chi si occupa della demolizione di un abuso edilizio in condominio?

In secondo luogo, anche se il reato di abuso edilizio riguardasse una delle parti comuni dell’edificio, non sarebbe corretto imputarne la demolizione al condominio. Nella sentenza citata, i giudici hanno interpretato l’articolo 1117 del Codice Civile sulle parti comuni dell’edificio. Qui si afferma chiaramente che tutte le parti elencate (a titolo non esaustivo ma esclusivamente illustrativo):

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo.

Ne deriva, quindi, che sono i singoli proprietari delle varie unità a detenere la proprietà, seppur condivisa, delle aree comuni. Non quindi il condominio rappresentato dall’amministratore, che risulta essere un semplice ente gestore di un patrimonio in alcun modo riconducibile alla sua proprietà. Ciascuna modificazione rilevante per aumentare le volumetrie delle stesse richiede infatti l’approvazione degli stessi condomini riuniti nell’assemblea.

È dunque la somma dei proprietari che deve occuparsi della demolizione di un abuso edilizio quando esso riguardi parti comuni del condominio. L’errore evidenziato dal TAR non riguardava quindi l’ordinanza di demolizione dell’abuso edilizio in sé, ma il fatto che essa fosse indirizzata al condominio in quanto entità priva di personalità giuridica, anziché ai singoli condomini effettivi proprietari del bene.

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Come assegnare i posti auto in condominio?

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Il parcheggio condominiale, nelle grandi città o negli edifici più piccoli, è una vera problematica. Non sempre infatti a ciascuna unità immobiliare corrisponde un posto auto in condominio. Eppure, a meno che i posti non siano ad uso esclusivo di uno o più proprietari, i parcheggi o il cortile sono considerate aree comuni e quindi utilizzabili parimenti da tutti i condòmini. In questi casi, vige il principio della rotazione. È l’assemblea condominiale a stabilire come assegnare i posti auto.

Attraverso una delibera, si stabilisce un criterio di turni in base al quale ciascuno potrà posteggiare la propria auto senza che il diritto di un condòmino prevarichi su quello di un altro. Questo procedimento ha lo scopo di prevenire il vecchio (e ingiusto) principio per il quale chi tardi arriva male alloggia. Quante volte sarà capitato a qualcuno di rientrare in serata dal proprio lavoro e di trovare i pochi spazi disponibili sempre occupati? Ebbene, la giurisprudenza, che ha più volte affrontato la questione in sede di cause civili, ha trovato una soluzione nell’assegnare dei posti auto in condominio in base a un sistema di turni a rotazione.

Come si accennava, è naturalmente escluso l’affidamento a turno di posti auto che sono già di proprietà esclusiva di un singolo condominio, laddove tale diritto derivi dal titolo di acquisto dell’immobile. Allo stesso modo, proprio perché il principio è quello di un utilizzo equo del bene comune in questione, non è possibile assegnare un posto auto in maniera esclusiva a un singolo proprietario. Questo, a prescindere dalle tabelle millesimali e dal valore proporzionale che il condomino rappresenta. Come funziona quindi l’assegnazione?

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I criteri per assegnare i posti auto

Innanzitutto, dev’essere l’assemblea condominiale riunita a stabilire la distribuzione dei posteggi. La delibera andrà poi approvata a maggioranza, secondo i criteri dell’articolo 1136. Quindi, con l’approvazione della maggioranza degli intervenuti che corrispondano ad almeno la metà del valore in millesimi dell’edificio.

Non esistono vincoli legali ai criteri da utilizzare. L’assemblea può stabilire turni periodici (settimanali, mensili o giornalieri) oppure affidarsi al sorteggio. Tutti i limiti che possono sussistere a questi criteri di assegnazione dei posti auto sono connessi al rispetto dei diritti dei condomini. Ad esempio, non è possibile assegnare un parcheggio che limiti l’accesso a un’unità o a un’attività commerciale al primo piano. In tal caso sarebbe meglio adottare la soluzione del passo carrabile in condominio. Allo stesso modo, un negozio non può pretendere che il condominio lasci liberi dei posti per il posteggio dei suoi clienti, perché verrebbe meno il loro diritto su una proprietà condominiale.

Oltre ad assegnare i posti auto in condominio, l’assemblea può anche stabilire di vietare l’utilizzo del parcheggio a terzi o estranei. A questo punto, il compito di vigilanza su questo divieto ricadrebbe sull’amministratore, in quanto custode della cosa comune in condominio. Allo stesso tempo, è possibile anche deliberare la possibilità di affittare i posti auto, tanto a estranei quanto agli stessi condomini. Una situazione che si può creare, ad esempio, per posti auto “privilegiati” perché vicini al portone di casa e quindi utili per il carico/scarico merci o perché al coperto.